전세사기 예방 체크리스트 & 등기부등본 보는 법 총정리(2025년 최신 기준)

이사 전에 꼭 읽어야 하는 글
당신의 전세 보증금을 지켜줄 완벽 가이드
등기부등본부터 확정일자, 건축물대장까지!

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1. 왜 전세사기 예방이 중요할까?

• 전세보증금 반환 불가, 즉 ‘깡통전세’는 보증금 회수가 어려운 대표적 사고 유형입니다.
• 가짜 임대인, 임대차 신고 누락, 근저당권 설정 시점 오류 등 다양한 위험 요소가 존재합니다.
• 계약 전·후 절차를 잘 지키는 것만으로도 대부분 예방이 가능합니다.

전세사기, 이제 철저한 ‘준비’와 ‘확인’으로 사전에 막는 시대입니다.

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2. 전세계약 전 체크리스트 🧾

✅ ① 적정 전세가율 확인

• 전세가율 = 전세금 ÷ 매매시세
• 80% 이상일 경우 깡통전세 위험이 커지므로 주의
• 시세 확인: 서울시 전세가격상담센터, KB시세 등 사용 농민신문+12미디어허브 서울+12법무법인(유한) 대륜+12국토교통부+4법무법인(유한) 대륜+4KB의 생각+4

✅ ② 등기부등본 확인 (소유권·권리관계 확인 기본!)

• 표제부: 주소, 건물용도, 면적 확인
• 갑구: 소유자 일치 여부, 압류·가압류·가처분 등 권리침해 여부 확인
• 을구: 근저당권, 임차권, 전세권 설정 여부 & 채권최고액 현황 확인
  • 선순위 근저당권 + 전세보증금 > 시세일 경우 전세금 회수 불가능 가능성 미디어허브 서울+3KB의 생각+3웰로+3

⭐ 추천: 계약 당일과 잔금 전, 등기부등본을 다시 확인해 권리 변동 여부를 파악하는 것이 중요 웰로법무법인(유한) 대륜

✅ ③ 건축물대장 확인

• 무허가, 불법건축물 여부 확인
• 주소·용도가 계약서와 일치하는지 확인 (예: 근린생활시설 아닌지)
• 정부24 또는 시군구청에서 무료 열람 가능 농민신문+8미디어허브 서울+8법무법인(유한) 대륜+8

✅ ④ 임대인 체납세금 여부 확인

• 임대인이 국세, 지방세 체납 시 경매 또는 공매 가능성 존재
• 보증금 반환에 영향을 줄 수 있는 중대한 위험 요소
• 보증금 1천만 원 초과 시 임대인 동의 없이 열람 가능 (세무서) 미디어허브 서울+1

✅ ⑤ 공인중개사 및 임대인 신원 확인

• 공인중개사 자격등록 여부 조회 (공인중개사협회)
• 임대인 신분증과 등기부 소유자 일치 여부 확인
• 임대인의 동의 없이 가짜 계약서·위임장 제시하는 경우 위험 한국휴먼자원개발원+8미디어허브 서울+8법무법인(유한) 대륜+8

✅ ⑥ 전세보증금 반환보증보험 가입

• HUG, HF, SGI 등에서 제공
• 임대인이 전세금을 돌려주지 않아도 보증사에서 대신 지급해주는 제도
• 계약 후 즉시 가입, 보증금이 주택가의 일정 비율 이하일 경우 가입 가능 미디어허브 서울+5농민신문+5법무법인(유한) 대륜+5

✅ ⑦ 특약사항 명시

• 계약서에 “잔금 후 다음날까지 근저당권 설정 금지”, “수리 책임 분담” 등 특약 추가
• 근저당권이 임대차 효력보다 먼저 설정되는 경우 전세금이 위험해질 수 있음 m.bizforms.co.kr+6농민신문+6법무법인(유한) 대륜+6

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3. 등기부등본 보는 법 가이드

🔎 ① 등기부 구성 이해

• 표제부: 부동산 기본정보
• 갑구: 소유권, 제한사항
• 을구: 근저당, 임차권, 전세권 등 권리관계 국토교통부+3KB의 생각+3웰로+3

🔍 ② 체크 포인트

• 표제부 주소·계약서 일치 여부
• 갑구의 ‘압류, 가압류, 강제경매, 신탁' 등 단어 유무
• 을구의 근저당권 채무자·권리자, 채권최고액
• 임차권 설정 여부 → 이전 임차인이 보증금을 못 받은 경우 세입자에게 피해 발생 가능 KB의 생각+2법무법인(유한) 대륜+2법무법인(유한) 대륜+2농민신문+2

💡 ③ 열람 방법

• **대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)**에서 열람 또는 발급 가능
• 말소 사항 포함 체크 필수 → 과거 권리 문제까지 확인 가능 m.bizforms.co.kr+4KB의 생각+4미디어허브 서울+4

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4. 확정일자와 전입신고 그리고 신고 시기

📌 확정일자란?

• 계약일자를 공인기관에서 증명하는 제도
• 우선변제권 확보를 위한 필수 조건 → 다른 권리자보다 먼저 보증금 돌려받음 법무법인(유한) 대륜+3농민신문+3법무법인(유한) 대륜+3

🕒 신청 시기

• 계약 직후 즉시 신청해야 유리 (2년 제한 있을 경우 과거 기록이 누락될 수 있음)
• 지번주소 + 도로명주소 두 가지 모두로 신청해야 정확한 내역 확인 가능 공인중개사의 알기쉬운 부동산 이야기

🏠 전입신고

• 잔금일 또는 이삿날 바로 전입신고 해야 대항력 확보
• 전입신고는 다음 날 0시부터 효력 발생
• 대항력 + 확정일자 모두 확보하면 계약 외 제3자에 대해에서도 권리 주장 가능 KB의 생각+7웰로+7농민신문+7

📝 계약 신고 제도 (전월세신고제)

• 보증금 6천만 원 초과 또는 월차임 30만 원 초과 시 임대차 계약 신고 의무
• 신고 시 자동으로 확정일자 부여 및 보장 범위 확대 공인중개사의 알기쉬운 부동산 이야기+3웰로+3m.bizforms.co.kr+3

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5. 계약 후 체크리스트

✅ 전세계약 후 바로 해야 할 일

1. 전입신고, 확정일자 즉시 진행
2. 전세계약 신고 → 확정일자 번호 확보
3. 등기부등본 재확인하여 권리 변동 여부 검사
4. 전세보증금 반환보증보험 가입
5. 임차권등기명령 신청 고려 (특히 이사 시 대항력 유지 필요할 경우) 법무법인(유한) 대륜+10법무법인(유한) 대륜+10웰로+10법무법인(유한) 대륜+1

🔧 변동 알림 서비스 활용

• KB스타뱅킹 등에서 제공하는 등기변동 알림 서비스 활성화
• 근저당 설정·소유권 변경 등 발생 시 즉시 통보 받아 대응 KB의 생각m.bizforms.co.kr

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6. 전세사기 유형 및 대응법

⚠ 대표 사례

• 깡통전세 사기: 선순위 근저당권 + 전세보증금 > 주택가 → 보증금 회수 불가
• 가짜 임대인 사기: 등기부등본과 다른 사람과 계약 → 보증금 가로채기
• 월세→전세 둔갑 계약: 임대사업자 없이 대리 중개자 통한 중간 착복 국토교통부+4법무법인(유한) 대륜+4미디어허브 서울+4

🛠 대응 방법

• 임차권등기명령 신청 → 이사 후에도 대항력 유지 가능
• 내용증명 발송 및 지급명령 신청 또는 소송 제기
• 정부의 전세피해 지원센터, LH 긴급 지원 제도 등 활용 법무법인(유한) 대륜웰로+2국토교통부+2

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7. 종합 체크리스트 요약

항목확인 방법 및 시기

전세가율	시세 대비 60–70% 적정
등기부등본 (표제부, 갑구, 을구)	계약 전·당일·잔금 전 재확인
건축물대장	주택용도와 주소 확인
임대인 체납내역	세무서 열람 (보증금 ≥1천만 원)
공인중개사/임대인 신원	자격등록 및 주민증 확인
확정일자	계약 직후, 도로명+지번 주소 모두로
전입신고	이사 당일 → 다음날 0시부터 효력
전세계약 신고	확정일자 포함, 임대차 신고 의무
전세보증금 반환보험	계약 즉시 가입 추천
등기변동 알림 서비스 활용	근저당 설정/소유권 변경 즉시 파악
임차권등기명령	이사 후에도 대항력 유지 필요 시 신청
특약사항 기재	근저당 설정 금지, 수리 책임 등 명시

 

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✅ 마무리하며

전세는 일생일대의 큰 비용이자 선택입니다.
사전 준비와 확인만 철저히 해도, 전세보증금을 지킬 수 있는 확률은 훨씬 높아집니다.
이 글에 정리된 예방 체크리스트와 법적 절차들을 꼭 기억하시면서, 현명하고 안전한 전세 계약 하세요!

애매할 때는 꼭 전문가 상담(법률구조공단, 전세피해 지원센터 등)을 이용하시길 추천드려요.